Nel giro di pochi mesi la via Moroni oltre Porta Osio – e ciò che resta del vecchio casello del dazio delle Muraine – sta vedendo scomparire una dopo l’altra insegne storiche, tra chiusure e trasferimenti. Il negozio di elettrodomestici a marchio Trony si è visto costretto ad abbassare le saracinesche e nello stesso stabile è scomparsa anche la sede di Mauri Luce, colosso di elettroforniture recentemente acquisito dal Gruppo Comolli Ferrari che ha trasferito l’attività in via dell’Industria 35, come annuncia un cartello sulla vetrina, dove nel frattempo sono comparse alcune sagome in cartone di persone impegnate in diverse attività.

Poco prima del passaggio a livello che spezza in due la città, negli ultimi metri di via dei Caniana si contano ben 13 vetrine abbassate a partire dal civico 8. In quella che era stata un tempo la sede di un rivenditore di auto, aveva aperto un grande Low-cost store cinese ad ottobre 2015, ma nonostante la vendita di ogni sorta di articoli di cancelleria ed altri articoli da regalo, a due passi da scuola e università, dopo poco più di un anno di attività, ad agosto 2016, anche il proverbiale spirito imprenditoriale del Dragone si è arreso alla crisi.

Oltrepassato il passaggio a livello, all’incrocio con via Cerasoli, persiste la desolazione dell’area che un tempo ospitava un distributore di benzina a marchio Eni: la bonifica del sito è stata effettuata, si era annunciata anni fa una nuova apertura ma evidentemente il progetto di rilancio è andato in fumo. Restano solo erbacce e spazzatura dietro le transenne, periodicamente sostituite, ed è stato murato l’accesso agli uffici dell’ex stazione di servizio per evitare che si trasformi in bivacco. È chiuso da tempo e in vendita lo stabile al civico 267, come annunciano i cartelli dell’agenzia immobiliare Tecnocasa.

Piantoni, punto di riferimento per la fornitura idraulica, l’arredo bagno e il riscaldamento, ha deciso di chiudere l’attività, nata nel 1978 e presente dal 1992 in via Moroni: «Manteniamo solo per qualche mese la vendita all’ingrosso per liquidazione del magazzino – spiega Roberto Piantoni -. La crisi economica che ha investito l’edilizia e, a cascata, l’idraulica ha avuto il suo peso, come la concorrenza dei grandi brico center. Di qui la scelta di chiudere l’attività e di affittare nell’immediato futuro il negozio. Spiace assistere al progressivo impoverimento commerciale della zona, tra chiusure e trasferimenti. Quando c’era l’attività di riparazioni Distretti, ora trasferitosi a Longuelo, c’era molto più passaggio e movimento».

Anche la difficoltà nel trovare parcheggio ha penalizzato la via: «Università e liceo gravano enormemente sul quartiere e i vigili si concentrano su via dei Caniana e altre zone – continua Piantoni -. Salvo passare dai commercianti, come mi è capitato qualche mese fa, per controllare la regolarità delle insegne, con tutta la mia incredulità, perché mi chiedo come sia possibile pensare che possa aver esposto un’insegna abusiva in 25 anni di attività».

Ha chiuso, nonostante l’accesso praticamente diretto alla sede di via dei Caniana dell’Ateneo, la Libreria Universitaria Liub al 249: il negozio ospita ora l’agenzia immobiliare Ethicasa, che ha deciso di spostarsi di qualche metro, optando per una superficie commerciale ridotta, rispetto alle due vetrine che occupava al civico 241.  Anche l’Auto Foresti, dal 1948 in via Moroni, ha deciso di rinunciare a parte dello show-room espositivo al civico 244 ridimensionando l’attività di autosalone, che affianca quella di autofficina.

Si è invece ingrandito il tabaccaio con rivendita giornali, che ha aperto anche la caffetteria Good Time Cafè: «Abbiamo scelto di investire nella via, nonostante il momento storico e il governo disincentivino in ogni modo qualsiasi attività economica – commenta Monica Facoetti -. Abbiamo ristrutturato quella che era una sede di un kebab e mi sono sentita contestare dall’Asl che il bagno ad uso privato ed esclusivamente nostro non ha il miscelatore, quando ci sono attività etniche che vendono parrucche e banane insieme. Spiace lavorare in una via che si sta svuotando, ma senza incentivi se si spopola il centro città, figuriamoci la periferia».

Paolo Moto, storica presenza nella via dal 1980, ha visto il quartiere crescere e poi decadere: «Negli ultimi anni l’attività si è ridotta anche del 75 per cento: l’e-commerce per i ricambi e la vendita tra privati sono cresciuti in modo esponenziale – spiega Paolo Lucco -. Un tempo nella via c’era più passaggio. Ora anche il traffico auto con la lungaggine del passaggio a livello, che sta quasi più chiuso di quanto stia aperto, è dirottato in via dei Caniana. L’ex distributore dell’Eni, da dieci anni completamente abbandonato, affossa ulteriormente l’immagine della via. La questione parcheggio va affrontata e al più presto: impossibile da quando ci sono scuole e università trovare posteggio di giorno».

Nonostante i posti auto di fronte al negozio, il supermercato per animali Italpet, dall’altra parte del passaggio a livello, di fronte all’ex Trony, soffre l’invasione di auto e il parcheggio selvaggio nella zona: «Ogni giorno è una guerra per i posti auto: serve una soluzione per il quartiere – spiegano Serena Scarpellini e Laura Notario -. I tempi del passaggio a livello poi sono insostenibili e molti si scoraggiano. Il passaggio a livello alla Motorizzazione è velocissimo, qui, invece, nonostante la linea sia la stessa, a pochi chilometri in linea d’aria, i tempi sono biblici. Fortunatamente la nostra è un’attività particolare e la clientela non manca, anzi contiamo molto sulla fidelizzazione, ma di certo molto si può fare per migliorare e valorizzare la zona e agevolare i commercianti che resistono».

La soluzione per i posteggi potrebbe passare dalla trasformazione in parcheggio dell’ex distributore, come suggerisce lo chef-patron Paolo Algeri de “Il Ristorantino”, dal 2003 nella via. «È un’area privata che potrebbe essere impiegata con investimenti minimi in parcheggio, uscendo dallo stato di abbandono e dall’immagine di desolazione in cui versa. Quando c’era il distributore c’era modo di posteggiare l’auto». Nonostante il passaggio sia diminuito negli anni e chiusure e trasferimenti non invoglino a passeggiare nell’area, il Ristorantino conta su una clientela affezionata e l’attività affronta più che a testa alta la crisi: «La via sta soffrendo e sicuramente sarebbe più incentivante lavorare in un contesto più vivace da un punto di vista commerciale, ma non possiamo certo lamentarci – continua Algeri -. In questi anni abbiamo fidelizzato la clientela e grazie al passa-parola l’attività continua a crescere. A tarpare le ali all’imprenditorialità è la burocrazia: ci siamo battuti per avere un’area esterna, presentando ben tre progetti al Comune, salvo poi ricevere all’ultimo un’opposizione, dopo le spese per lo studio del nostro dehors, perché l’area è trafficata. Così abbiamo deciso di inventarci un’area estiva affittando l’orto del vicino e ottenendo finalmente il via libera per una trentina di posti all’aperto».

Stefano Sturiale di Sturi Pizza, in via Moroni dal 2011, ha visto crescere la sua attività: «Di giorno la via è frequentata dagli studenti delle superiori e dell’università, mentre la sera, non essendoci particolari attrattive, non vi è sostanzialmente passaggio pedonale. Negli ultimi anni la presenza di B&B e altre strutture ricettive nella zona e la vicinanza al Papa Giovanni XXIII  ha portato qui anche qualche turista straniero e parenti di chi è in cura in ospedale». La questione-parcheggio è il vero nodo da sbrogliare nella zona: «I posti auto sono pochi e negli ultimi anni tanti ragazzi del liceo, oltre agli universitari, hanno iniziato a muoversi in auto – continua Sturiale -. Non c’è ricambio perché dove è in vigore il disco orario non viene quasi mai rispettato e le auto restano posteggiate anche tutto il giorno. Poco o nulla cambia per un’attività come la nostra che lavora sulla consegna a domicilio, anche se la possibilità di parcheggiare potrebbe favorire tutta l’area. Quanto al passaggio a livello, i nostri addetti alle consegne hanno da tempo imparato a fare il giro largo, sennò le pizze arriverebbero a destinazione fredde».

Soddisfatta della sede scelta per la sua attività anche Nadja Ruggeri di Enne8 che ha aperto al 234 di via Moroni il primo timbrificio specializzato anche in consumabili da stampa e grafica, iniziativa replicata poi nel 2014 in centro, in via Garibaldi, e poi seguita dall’idea nel 2016 di creare il primo timbrificio franchising italiano a marchio “Ruggeri Timbrifici”, pronto a cercare nuovi affiliati. «Per il nostro settore la via è strategica per il passaggio di auto, in particolar modo dalla provincia e dai paesi limitrofi – spiega Nadja Ruggeri -. La vicinanza dell’università è un altro plus, perché ci porta lavoro per grafica e impaginazione di tesi di laurea e quant’altro. L’unico problema è rappresentato dalla difficoltà di trovare posteggio: ci vorrebbe maggior turn-over per le auto, che invece spesso restano parcheggiate ore». Quanto al percorso di affiliazione iniziano ad arrivare le prime richieste: «Stiamo partecipando alle prime fiere: l’interesse per l’attività non manca, a partire dalla specializzazione nella realizzazione di timbri particolari per legno o presse, una caratteristica che ci ha permesso di rientrare nel novero delle Eccellenze Italiane».

Anche attraversando via Carducci, e proseguendo per via Moroni fino all’incrocio con Via Palma il Vecchio, il commercio soffre. Hanno chiuso poco prima di Natale il Panificio Bonini e anche il negozio per gli appassionati di running Pianeta Corsa e la storica tipografia Stamperia Editrice Commerciale, che occupava un intero stabile al 206.

«Il lavoro non manca e la via (a parte il problema parcheggio che si trascina da anni, con una corsia riservata agli autobus che crea caos e pochi posteggi carico e scarico che vengono presi d’assalto) non ha nulla a che fare con le recenti chiusure – commentano dal Fruttivendolo Brivio Marzia Cagnoni e Carla Brivio -. La zona è buona e la clientela non manca, ma siamo tartassati da tasse e oneri burocratici in un Paese che penalizza il commercio». Della stessa opinione anche Roberto Breciani di Cicli Bonfanti, storica insegna di rivendita e riparazione biciclette, forte di 85 anni di storia nella via: «Il parcheggio manca e si potrebbe fare molto per migliorare la situazione, ma il problema è che continuano ad aumentare tasse, imposte e burocrazia, a partire dalla tassa sui rifiuti che ha raggiunto livelli folli. Spiace vedere tante chiusure nel giro di dieci anni, che stanno cambiando la via. La clientela non manca, ma soffriamo la concorrenza dell’e-commerce, che non ha regole. E non manca chi arriva con il pezzo di ricambio sbagliato acquistato on-line a chiedere la possibilità di un cambio da noi in negozio».

Continua il trend positivo del mercato immobiliare bergamasco. È quanto emerge dai dati presentati dal Comitato Consultivo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrare della Provincia di Bergamo.

Il secondo semestre del 2016 ha visto un aumento delle compravendite nel residenziale del 20% rispetto al 2015, con una tenuta dei prezzi in città e una diminuzione dei valori del 3% in provincia, in particolare nella macroarea della Bassa (Caravaggio, Martinengo, Osio Sotto, Romano di Lombardia e Treviglio).

Tengono invece i valori nelle valli. In Valle Imagna il prezzo medio è di 971 euro al mq, con punte di 1.000 euro al mq a Costa Valle Imagna e di 1.187 euro al mq a Sant’Omobono Terme; in Valle Brembana il prezzo medio si aggira attorno ai 930 euro al mq e arriva a 1.375 euro al mq a Branzi e a 1.376 euro al mq a Piazza Brembana. In Valle Seriana il pezzo medio di un immobile residenziale è di 1.144 euro al mq, con punte di 1.433 euro al mq a Songavazzo e 1.300 euro al mq a Onore.

In difficoltà il mercato non residenziale: con un –11% nelle compravendite di capannoni in provincia, venduti in media a 698,26 euro al mq. I valori più alti sono stati riscontrati nei comuni di Orio al Serio e Bergamo (890 euro al mq), mentre quelli più bassi nei comuni di Ciserano e Verdello (510 euro al mq). Le quotazioni sono diminuite del 10% nelle macroaree della Bassa, Isola, Val Calepio e del 15% nelle macro aree della Valle Brembana, Val Seriana e Valle Imagna.

Per quanto riguarda le locazioni sia nel residenziale sia nel commerciale in città e provincia si riscontrano canoni in diminuzione. «Il residenziale continua la sua crescita, anche se risulta difficile parlare di ripresa vera e propria. Il mercato è ancora in stagnazione, lo salvano gli sconti che vengono applicati in fase di contrattazione – afferma Enzo Pizzigalli, componente del Comitato Consultivo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare in rappresentanza di Fimaa Bergamo -. Se i prezzi dell’immobile non sono già di mercato, in corso di trattativa si arriva ad applicare uno sconto anche del 10/15%. Per il 2017 si spera che il trend positivo innescatosi nel 2016 continui».

Meno carta e la possibilità di avere sempre a portata di mano i moduli e i formulari necessari per il proprio lavoro. Anche Fimaa Bergamo, l’associazione degli agenti immobiliari dell’Ascom, mette a disposizione dei propri associati – a titolo gratuito – la modulistica in versione digitale dei principali contratti che riguardano la categoria.

L’iniziativa estende l’esperienza già in atto da qualche mese per gli associati Fimaa Milano, Monza e Brianza, che sta riscontrando grande successo per la praticità nella gestione dei documenti. Non c’è infatti più bisogno di acquistare pacchi di stampati, con i relativi costi, ma basta accedere ai file e stampare (solamente quando e dove servono) i materiali necessari.

A disposizione ci sono l’incarico di mediazione per locazione o per vendita immobiliare, le proposte di acquisto o locazione immobiliare e la proposta di acquisto immobiliare condizionata.

I moduli sono aggiornati secondo le normative vigenti per il deposito alla Camera di Commercio, in particolare, in formato Pdf/A, cioè nella versione Pdf avanzata già idonea al deposito, che dal 2012 è obbligatorio con procedura esclusivamente telematica.

I file sono a disposizione esclusivamente degli agenti immobiliari associati Fimaa Ascom Bergamo in regola con la quota associativa dell’anno. Si trovano nella parte riservata del sito www.fimaabergamo.it, inserendo le medesime credenziali (“utente” e “password”) per l’accesso al sito Fimaa nazionale (www.fimaa.it).

Per gli associati è stato realizzato anche un utile vademecum per il deposito della modulistica alla Camera di Commercio, sempre obbligatorio nel caso si stia utilizzando una modulistica diversa da quella depositata in passato. L’utilizzo di formulari non depositati comporta una sanzione di € 1.549,37, l’utilizzo di formulari diversi da quelli depositati comporta una sanzione di € 516,46 (Art. 21 D.M. 21 dicembre 1990, n. 452).

A Seriate gli incentivi del Comune per la riqualificazione centro storico rifanno il look a sei edifici. Nel 2016 sono state infatti sei le famiglie che hanno ottenuto i contributi a fondo perduto previsti dal regolamento comunale per il recupero del patrimonio edilizio di piazza Bolognini e vie adiacenti. L’ammontare è di circa 12.800 euro, a supporto di interventi di miglioria e valorizzazione estetica, ristrutturazione edilizia e riqualificazione delle facciate delle abitazioni.

«Promuovere il recupero del patrimonio edilizio del centro storico, con l’erogazione di incentivi economici, è una delle tante azioni promosse dall’Amministrazione comunale per ridurre il degrado di questa zona centrale della città – dichiara il sindaco Cristian Vezzoli -. I contributi si aggiungono ad altri interventi per il recupero del centro, come la recente pulizia e sanificazione di piazza Bolognini, il bando sul rilancio dei negozi sfitti e del commercio, le iniziative di intrattenimento, la presenza del presidio dell’Anppe e degli agenti di Polizia locale. Accanto alla soddisfazione per questi interventi resta l’amarezza per tutti quei proprietari che, nonostante gli incentivi fiscali, si disinteressando del decoro del proprio immobile e sui quali si vuole intervenire severamente quest’anno».

Nel giugno scorso, a seguito di sopralluoghi, il Comune aveva infatti inviato 85 lettere ai proprietari delle case del centro storico le cui facciate versano in stato di degrado, per sollecitarne tempestivi interventi manutentivi entro 90 giorni dalla ricezione della missiva, annunciando sanzioni in caso di inottemperanza agli obblighi normativi.

Il contributo erogato nel 2016 dal Comune ha coperto parte delle spese riguardanti la tinteggiatura degli edifici siti in via Cerioli al civico n. 40, quelli in via Decò e Canetta al civico n. 3-5 e al n. 20, l’abitazione in via Italia al n. 65, la manutenzione ordinaria per la sistemazione del dipinto murale della Madonna dell’Immacolata Concezione in via Molino Vecchio e la ristrutturazione e tinteggiatura del fabbricato in via Molino Vecchio al civico n. 20/A-22-24.

Il mercato immobiliare bergamasco è in ripresa e il 2016 si chiude in modo tutto sommato positivo per gli agenti specializzati nella mediazione: «Registriamo una crescita delle compravendite di immobili residenziali, con un incremento del 20-25% rispetto al 2015 – spiega Luciano Patelli, presidente del Gruppo Mediatori immobiliari Ascom -. I valori si sono ribassati anche del 35% rispetto al 2008 e si sono riposizionati in base al reale potere di spesa delle famiglie in cerca di casa. È in ripresa il mercato delle prime case, mentre per investimenti e sostituzione si attendono ancora periodi migliori. Si vendono bene bilocali, trilocali e quadrilocali, mentre il mercato di monolocali, pentalocali, ville ed immobili di pregio è sostanzialmente fermo».

Vendite sostanzialmente al palo anche per gli immobili commerciali e industriali: «Registriamo una leggera ripresa negli affitti, la crisi non porta gli imprenditori ad investire in immobili» continua Patelli.

Dal canto so, la categoria ha mostrato tutto il suo impegno nel 2016 per incrementare i servizi offerti alla clientela e tutelare ulteriormente l’acquisto di immobili: «Il protocollo d’intesa siglato con i geometri garantisce l’accesso agli atti e la verifica catastale e urbanistica. Un’ulteriore garanzia per chi acquista, dato che le incongruenze tra la costruzione effettiva e il progetto sono all’ordine del giorno, generando inevitabili contenziosi».

Gli agenti immobiliari Fimaa-Ascom Bergamo fanno un ulteriore passo avanti per tutelare chi acquista casa, firmando un protocollo d’intesa con il Collegio provinciale dei Geometri e Geometri laureati per la redazione di un’attestazione di conformità dell’immobile che ne garantisca la regolarità urbanistico-catastale. Può essere, infatti, che l’immobile oggetto della vendita non risponda, ad esempio per modifiche al progetto originario, ai dati catastali o alla documentazione urbanistica in possesso del Comune, pregiudicando il buon fine dei contratti o il valore del bene. Il protocollo assicura agli agenti immobiliari associati Fimaa Bergamo un servizio di accertamento da parte dei geometri attraverso l’accesso agli atti e sopralluoghi, ad un costo particolarmente vantaggioso.

«Il mercato mostra segnali di ripresa – evidenzia il presidente provinciale della Fimaa Luciano Patelli – noi vogliamo offrire ancora più garanzie e trasparenza. Oggi chi compra casa, infatti, sono le famiglie, che investono i propri risparmi e fanno sacrifici. Sono i soggetti più deboli, non possono contare, come i grandi investitori, su propri tecnici che si occupino di tutte le verifiche del caso, per questo abbiamo ritenuto importante offrire loro questa tutela. È il primo accordo di questo tipo siglato a livello nazionale e mostra la volontà di qualificare sempre di più la categoria».

I geometri accerteranno la regolarità urbanistico-edilizia e catastale e della agibilità per garantire un trasferimento sicuro e nel contempo una minore incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria edilizia. «Il protocollo d’intesa è un atto importante – dichiara Renato Ferrari, presidente del Collegio dei Geometri di Bergamo – perché anche i tecnici che intervengono nelle compravendite hanno responsabilità oggettive. La due diligence immobiliare prevede che l’oggetto della vendita sia dotato di tutte le informazioni tecniche del caso, in particolare la conformità urbanistico-catastale, senza dimenticare la certificazione degli impianti e dell’efficienza energetica». «È un accordo – sottolinea – che va nel senso di uno sviluppo corretto della società e dei suoi rapporti, la trasparenza è infatti indispensabile per la crescita economica del nostro paese».

Di una collaborazione lungimirante e opportuna parla anche il tesoriere del Consiglio Notarile Marco Tucci. «Alzare l’asticella della qualità è positivo. Ai notai – spiega – è affidato l’accertamento della proprietà e libertà dell’immobile, non è invece nostra competenza fare sopralluoghi e verificare che lo stato dell’immobile sia conforme a quanto compare al catasto o negli uffici comunali. Con questo accordo si superano le difficoltà di dialogo del sistema e si danno più garanzie alle parti».

I prezzi calano ancora ma la domanda è vivace, il che fa presupporre un attestamento dei valori. È il dato che sottolineano gli agenti immobiliari della Fimaa-Ascom di Bergamo nel presentare la 22° edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, edito da La Rassegna e in edicola da oggi.

«È vero – rileva il vicepresidente Oscar Caironi, che ha coordinato la squadra di colleghi che ha raccolti i dati per tutta la provincia – le quotazioni sono ancora in leggera diminuzione, ma a confortarci è l’importante aumento delle transazioni, salite del 23% nel secondo trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2015, accompagnate da un incremento del 25% dei mutui, che probabilmente non saranno solo surroghe. Significa che siamo di fronte ad un mercato effervescente».

Le richieste sono ben chiare. «È aumentata la domanda di metrature piuttosto ampie, tri-quadrilocali con cucina abitabile, mentre sono fermi bilocali piccoli e monolocali, i classici immobili da investimento – rileva Caironi -. Sono perciò le famiglie a cercare casa e la vogliono efficiente dal punto di vista energetico. Oggi immobili degli anni Novanta non si vendono, chi acquista vuole strutture con parametri già pronti per il futuro».

Il mercato rileva anche un effetto Floating Piers che sta portando gli immobili all’attenzione di acquirenti internazionali. Sono infatti in forte crescita le vendite agli stranieri sulla sponda bergamasca del Sebino.«Nel 2016 si sono registrate 30 transazioni a fronte delle 10 dell’anno precedente – illustra Caironi -. I valori assoluti sono ancora contenuti, ma l’incremento altissimo, del 200%, è comunque il segnale di una tendenza molto significativa». Complice la comodità dell’aeroporto, hanno scelto di prendere casa in riva al lago d’Iseo soprattutto Inglesi, Olandesi, Tedeschi e Scandinavi. E il fenomeno sta contagiando anche la Valle Seriana. «Anche da questa zona ci arrivano segnalazioni di richieste da parte di stranieri, in larga parte Scandinavi», aggiunge Caironi.

Meno ottimistiche le prospettive sul versante degli affitti. «Lo scorso anno i prezzi hanno toccato il fondo – sottolinea Antonello Pagani, direttore di Appe Confedilizia Bergamo, l’associazione dei proprietari immobili -, non si poteva che risalire. La crescita del 2-3% dei canoni è da leggere perciò come la fine di una discesa drammatica. L’aumento si è verificato sulle nuove locazioni, mentre c’è stata stabilità sui rinnovi». Confermando le indicazioni degli agenti immobiliari, «sul fronte degli investimenti non si muove nulla – dice Pagani -, la tassazione eccessiva sulle abitazioni diverse dalla prima casa fa sì che oggi si cerchi più che altro di liberarsi del bene casa, sentito come un macigno». Unico indicatore positivo la diminuzione della morosità, con il calo negli ultimi due trimestri delle azioni legali portate a termine.

IL LISTINO

La 22esima edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia” contiene i dati aggiornati a settembre 2016. Stampato in 8mila copie, offre un quadro completo sull’andamento del mercato, dando tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e dell’intera provincia. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca. Le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione e relative mappe.

La pubblicazione è curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom, con la collaborazione di Adiconsum, Appe, Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo e Collegio Notarile di Bergamo; e con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo, Università degli Studi di Bergamo. I dati raccolti per il bollettino sono aggiornati a settembre 2016

Oltre ai dati, esposti in maniera semplice e di chiara, chi è interessato a vendere, acquistare o affittare un immobile può trovare informazioni e approfondimenti su come affrontare al meglio la compravendita. A cura dell’Adiconsum si trova infatti una “Guida alle compravendite immobiliari e al comprare casa”, mentre il Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo illustra il tema della superficie commerciale e dei coefficienti per la valutazione, il Collegio Notarile di Bergamo chiarisce le imposte sull’acquisto della casa e il Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili offre un repertorio degli usi usi e delle le consuetudini nelle compravendite immobiliari e uno spaccato sugli ultimi dieci anni di quotazioni a Bergamo.

La pubblicazione è in vendita al costo di 18 euro.

I DATI

Compravendita: prezzi in calo in città e in provincia

A Bergamo, le quotazioni sono in discesa del -2,8% (con punte del -3% in periferia) con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale, dei borghi e del semicentrale, dove però non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. Continua il calo dei prezzi delle abitazioni in periferia, pur a tassi inferiori rispetto agli anni scorsi. Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte di cittadini stranieri

I prezzi più alti si riscontrano in città alta e sui colli (5.800/5000 euro al mq).

In provincia, i prezzi diminuiscono del 4,4% (con punte del -4,6% nei centri minori). Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata solo dalle richieste di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta bloccata la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale.

In provincia gli immobili più costosi si trovano nel centro di Treviglio, Lovere e Sarnico (2.700 euro al mq); seguono Foppolo (2.500 euro al mq), Clusone centro (2.300 euro al mq) e Castione della Presolana e Dorga (2.100 euro al mq).

Le richieste

Continua la domanda di tri/quadro locali nelle zone centrali di pregio o nei borghi storici della città e della provincia, dove si cercano appartamenti di qualità dai 100 al 125 mq con ingresso indipendente e giardino privato o sui piani alti, con terrazzi e balconi e vicini ai servizi. La disponibilità di spesa si aggira sui 180mila euro. Scende invece la richiesta di trilocali in zona periferica e hinterland, i mono e i bilocali di periferia, i bilo-trilocali usati e solitamente richiesti da famiglie extracomunitarie e i bilo-trilocali nuovi per investitori. Resta stabile invece la richiesta di quadrilocali di grande qualità posti nelle zone centralissimo e nel centrale di pregio.

Affitti: canoni in aumento in città. Prezzi e mercato in discesa in provincia

Dopo una discesa durata oltre sei anni e due anni di stasi i canoni tornano a crescere in città, con valori che oscillano tra il 2% e il 3%. I prezzi degli affitti sono stabili nei principali paesi della provincia, con una riduzione media dell’1%.

La domanda di immobili in affitto tiene in alcune aree della città, sostenuta dalle necessità crescenti di trasferimento legati allo studio e al lavoro. In controtendenza invece il mercato in provincia, dove il turistico fatica per ragioni economiche. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte, l’accresciuta pressione fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti.

In città il canone mensile più elevato si trova in Città alta e nel centralissimo (650 euro al mese).

Box: transazioni basse e quotazioni in diminuzione

I dati evidenziano un rallentamento del mercato e un’ulteriore diminuzione dei prezzi, che sembrano avviarsi verso una stabilizzazione. Il prezzo di compravendita è sceso del 3,5%. Il prezzo medio più alto per un box a Bergamo è in Città alta (80mila euro), mentre in provincia costa 23mila euro nelle zone di Lovere centro (escluso il lungolago) e a 22.500 euro a Sarnico e Clusone.

In diminuzione i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi, per molti resta un lusso anche a fronte di un parco auto che sta invecchiando. Il canone di locazione è sceso del 4,5%.

Negozi: in crescita la desertificazione

Sono diminuiti del 3% i prezzi di compravendita in città e del 4,2% in provincia. In calo anche il canone di locazione, in città del 2,5% e in provincia del 4%. Dopo due anni di aspettative di ripresa con riduzioni meno marcate, tornano a registrarsi cospicue riduzioni dei prezzi e richieste di rinegoziazioni dei canoni.

Il mercato resta, comunque, movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie sempre più ristrette del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. Sempre in crescita la desertificazione commerciale nelle zone malservite per mobilità e parcheggi, le ubicazioni secondarie scontano anche la riduzione della domanda per attività etniche.

Anche il mercato delle locazioni segna il passo soprattutto per le piccole attività marginali. Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città.

Tornano a crescere i tempi di vendita (sopra l’anno 13 mesi) e di locazione (9 mesi) e lo sconto medio praticato raggiunge punte del 20%.

Uffici: giù transazioni, prezzi e canoni

Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso conferma e amplifica la tendenza degli ultimi anni con riduzioni che restano marcate. La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da otto anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcato in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Insignificanti le transazioni in un mercato che resta fermo.

Calano i canoni di locazione soprattutto in provincia. Anche in città l’eccesso di offerta si traduce in una diminuzione dei canoni che avevano raggiunto livelli molto elevati. La bassa qualità degli immobili offerti in locazione riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti.

Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. La domanda di uffici resta comunque molto rarefatta. I tempi medi di vendita e di locazione superano l’anno mentre lo sconto sul prezzo richiesto risulta significativo e arriva a toccare il 20%.

In prezzi in città sono calati del 3,2% e in provincia del 3,6%; mentre le locazioni in città sono scese del 4% e in provincia del 4,5%.

Capannoni: il mercato resta fermo

Il mercato degli immobili industriali continua ad essere fermo. La domanda si conferma debole e l’offerta eccede e non risponde alle reale esigenze del mercato.

Da sei anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata per i capannoni usati. Qualcosa si muove nel mercato delle strutture medio piccole, sotto i mille mq. Le medio grandi superfici non rispondono alle esigenze del mercato, così che le aziende preferiscono cercare terreni su cui edificare strutture adeguate alle loro esigenze: edifici alti 10-12 metri, costruiti secondo le regole antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. La nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio.

Le aree ambite che alimentano la domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento.

I tempi medi di vendita e locazione restano molto lunghi (15 e 10 mesi) con sconti rispetto al prezzo richiesto che si conferma con punte al 25%. In prezzi di compravendita sono calati del 2,2% e i canoni di locazione del 3,5%.

Troppi portali online per gli affitti condivisi fanno business in modo illegale senza alcuna garanzia per i consumatori e a danno della collettività, aggirando i canali del mercato legittimati a farlo. Dopo Federalberghi, è la Fimaa, la Federazione italiana dei mediatori agenti d’affari, a puntare il dito contro le piattaforme per gli affitti a breve termine.

«La maggior parte degli annunci (70,2% secondo Federalberghi, che ha svolto un’indagine su Airbnb) si riferisce all’affitto breve di interi appartamenti in cui non abita nessuno – rileva la Fimaa -. E più della metà sono pubblicati da persone che amministrano più alloggi, contrariamente alla stessa filosofia di tali portali web basata sulla condivisione di piccoli spazi, per pochi giorni, insieme al proprietario dell’immobile».

Nel 2016 Federalberghi ha censito quasi 160mila interi appartamenti in cui non abita nessuno, pubblicizzati sui portali online e posti in affitto per periodi brevi. Considerato che nel 2015 l’Agenzia delle Entrate ha rilevato solo 101.058 abitazioni oggetto di contratti di locazione registrati (intero immobile) di durata inferiore a 1 anno (esclusi quelli di durata inferiore al mese) il dato desta preoccupazione. «Il dato – afferma il presidente nazionale della Fimaa Santino Taverna – è preoccupante perché l’offerta degli immobili su internet risulta concentrata soprattutto nelle grandi città italiane e nelle principali località turistiche del Bel Paese, laddove opera la maggior parte degli Operatori immobiliari associati Fimaa. La conseguenza – continua Taverna – è un mercato “inquinato” in cui si danneggiano, oltre gli imprenditori turistici, anche gli agenti immobiliari che operano in modo onesto, trasparente e secondo gli adempimenti di legge a tutela dei consumatori».

A tal proposito la Federazione ricorda che tutti i contratti aventi oggetto locazione di immobili (esclusi quelli la cui durata complessiva non superi i 30 giorni all’anno) devono essere obbligatoriamente registrati dal conduttore o dal proprietario, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, entro i 30 giorni successivi dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). E che anche per gli affitti turistici di durata inferiore ai 30 giorni, la Polizia di Stato richiede la comunicazione attraverso l’apposita schedina per gli alloggiati. Questi oneri si applicano anche per i privati che locano direttamente l’immobile senza passare dall’agenzia immobiliare.

«La sharing economy rappresenta una grande opportunità per il mercato ed i proprietari in genere – spiega Taverna – ma a patto che le regole e le normative siano da tutti rispettate nell’interesse dei clienti-consumatori. Oramai troppo spesso assistiamo a controproducenti stimoli o a pericolosi inviti verso il “fai da te”. Ci sono persone e società che traggono enormi vantaggi economici senza fornire informazioni adeguate sia per la compravendita che per la locazione coinvolgendo proprietari, acquirenti, locatori e conduttori in pesanti responsabilità. Se a questo si aggiunge l’elusione fiscale che spesso ne consegue, allora sarà sempre più difficile restituire ossigeno e dignità ai professionisti di un comparto da anni in difficoltà. Gli operatori immobiliari hanno competenze specifiche per accompagnare i fruitori del servizio verso operazioni trasparenti in assoluta tranquillità. C’è chi, però, – continua il presidente Fimaa – sembra averci preso la mano per farne una attività di basso livello a scapito delle competenze, senza alcuna garanzia per i consumatori. Una situazione inaccettabile, verso la quale chiediamo un tempestivo intervento del Governo per permettere la maggior tutela della collettività nel rispetto anche degli Operatori abilitati. Come Fimaa Confcommercio – conclude Taverna – siamo sin d’ora disponibili con proposte concrete a fornire tutto l’appoggio necessario».

Il campus universitario di Dalmine si amplia grazie al recupero dell’ex cabina primaria di distribuzione elettrica. Qui infatti troveranno spazio laboratori, centri di ricerca e nuove aule per gli studenti della Facoltà di Ingegneria.

La nuova destinazione d’uso dell’area, oltre 5.700 mq, è frutto dell’accordo siglato lo scorso maggio tra e-Distribuzione (dal 30 giugno il nuovo nome di Enel Distribuzione) e Università degli Studi di Bergamo, grazie al quale si è resa possibile la riqualificazione dello spazio. Nello specifico, l’intesa prevede la cessione dell’area dell’ex cabina primaria di via Marconi all’Ateneo, così come indicato nel Piano di Riqualificazione delle aree concordato con la Regione Lombardia.

L’azione è stata possibile grazie all’interessamento e al sostegno dell’onorevole Elena Carnevali che ha favorito l’incontro tra gli obiettivi del bando per iniziative di elevata utilità sociale di Inail e le esigenze di potenziamento dell’Università degli Studi di Bergamo e con le politiche di riqualificazione urbana complessiva del Comune di Dalmine. Il costo dell’intera operazione è di 5 milioni (di cui un milione per l’acquisizione della struttura), la consegna dell’opera è prevista per la meta del 2019.

Gli spazi

L’intervento, anche per corrispondere allo strumento urbanistico comunale, prevede la conservazione dell’immobile principale dell’ex centrale e il possibile recupero con demolizione e ricostruzione diversa delle aggiunte successive. Questa operazione permetterà di ricavare all’interno dell’immobile uno spazio visiting e orientamento al piano terra, aule per didattica, aule per didattica destrutturata e laboratori, aule studio e uffici al primo piano, da dove sarà possibile avere accesso anche alla biblioteca già esistente nell’edificio adiacente.

L’intervento sugli spazi aperti dovrebbe ricomprendere una riqualificazione con verde-giardino fruibile da parte degli studenti e una riqualificazione dell’adiacente spazio di parcheggio sterrato.

L’accordo

L’Università degli Studi di Bergamo acquisisce l’immobile da Enel, essendo stata favorevolmente valutata per la partecipazione al bando Inail (Gazzetta Ufficiale n. 160 del 13/07/2015) di finanziamento strutture per formazione “manifestazioni di interesse per l’effettuazione di iniziative immobiliari di elevata utilità sociale”, nella tipologia C, riguardante l’acquisizione di immobili da ristrutturare.

La procedura prevede di conferire ad Inail la proprietà dell’immobile unitamente agli elaborati approvati di progettazione esecutiva. I costi delle operazioni saranno a carico dell’Inail e le amministrazioni interessate dovranno corrispondere all’Istituto un canone di locazione corrispondente al 3% del costo complessivo dell’opera di cui si acquista la proprietà, con margine aggiuntivo per opzione percorribile di affitto-riscatto.

Le prossime tappe

• pubblicazione bando progettazione ottobre 2016
• assegnazione incarico progettazione-direzione lavori gennaio 2017
• progettazione preliminare-definizione termini accordo convenzionale con Comune di Dalmine: marzo 2017
• acquisizione/approvazione elaborati di progettazione esecutiva e perfezionamento accordo convenzione con Comune di Dalmine giugno 2017

L’Università e il territorio

Le regole urbanistiche prevedono per questa struttura anche una funzione di servizi di livello territoriale: il progetto completa il fronte del campus di Ingegneria e ha evidentemente valore nel riqualificare l’area dell’Università in relazione al tessuto urbano circostante, un obiettivo di interesse prioritario per l’Amministrazione di Dalmine. Questo intervento inoltre rappresenta un esempio importante di qualificazione urbana e insieme una rappresentazione evidente di un rafforzamento del polo scientifico-tecnologico di Dalmine come settore strategico di sviluppo territoriale.

I conti non tornano e i dati di Arpa Lombardia riguardanti l’impatto acustico sulla popolazione, a seguito delle nuove rotte dei voli dell’aeroporto di Orio al Serio proposte dal Comune di Bergamo, non convincono il sindaco di Seriate Cristian Vezzoli. Come il collega del Comune di Grassobbio, anche il primo cittadino seriatese chiede chiarimenti all’Agenzia Regionale per la Protezione dell’Ambiente sui criteri usati per individuare la popolazione esposta al rumore.

Secondo la Valutazione dello scenario proposta alla Commissione aeroportuale di Orio al Serio del 28 aprile scorso, in base al traffico 2015 e alle nuove rotte ipotizzate dal capoluogo di provincia, le nuove procedure di decollo e atterraggio determinerebbero per il territorio di Seriate un aumento di 9 persone esposte al rumore aeroportuale. Ma questo dato non torna. «Confrontando la planimetria usata da Arpa Lombardia con quella catastale più aggiornata e ricavata dal Geoportale – afferma il sindaco Vezzoli -, i dati dell’agenzia regionale non sembrano né veritieri né corrispondenti a realtà. Allo stato degli atti, dalla comparazione, si evince chiaramente che molte abitazioni esposte alle nuove rotte non sono state né identificate né considerate dall’ente regionale, pertanto non conteggiate. La cartografia usata da Arpa, sia per scala utilizzata sia perché datata, non consente di individuare con esattezza gli alloggi civili. Pertanto con gli uffici competenti abbiamo estrapolato la planimetria catastale ed effettuato una verifica a campione sul luogo interessato, scegliendo il tratto di via Misericordia interessato dalla fascia isofonica dei 55 – 60 decibel. Il risultato è stata l’individuazione di due nuove abitazioni esposte al rumore, ma non conoscendo il dato di popolazione usato da Arpa per singolo edificio, il controllo si è dimostrato impossibile da portare avanti».

Da questa prima verifica deriva il timore che i cittadini impattati dal rumore aeroportuale delle nuove rotte siano molti di più, pertanto il sindaco Vezzoli chiede di conoscere i criteri usati da Arpa per potere identificare sulla cartografia le abitazioni coinvolte dello scenario attuale e quelle che lo sarebbero dalla modifica del traffico aereo, l’elenco dettagliato delle case e la data di estrazione della popolazione esposta. A completamento, il sindaco Cristian Vezzoli ritiene necessario un incontro con i tecnici di Arpa, perché «la problematica del rumore aeroportuale è importante e delicata e nessun dato può essere erroneo, essendo determinante per le decisioni successive – rileva -. I dati forniti non appaiono attendibili e vanno confrontati, validati e certificati dagli uffici. Invito Arpa a confrontarsi con le altre amministrazioni interessate perché il problema riscontato sul territorio di Seriate potrebbe replicarsi anche negli altri comuni».

«La questione del rumore aeroportuale è talmente delicata che qualsiasi decisione potrà essere presa solo dopo aver riflettuto ed esaminato dati certi – è la riflessione -, in assenza di questi il giudizio non può che essere sospeso e comunque negativo. Resta poi il fatto che il territorio di Seriate è già gravemente impattato dal rumore aeroportuale per cui ogni ulteriore disagio va attentamente considerato e ponderato: non si possono chiedere altri sacrifici ai comuni dell’est, considerato che gli stessi subiscono già oggi il rumore derivante dagli atterraggi e dai voli notturni, pesantemente aumentati nel periodo estivo a causa dei voli charter».